임대 중인 집이 매매되면 보증금을 새 집주인에게 청구할 수 있는지가 중요합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 집이 양도되면, 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다. 계약서에 적힌 집주인 이름만으로 반환 책임자를 판단하지 말고 대항력 요건을 확인해야 합니다.
대항력과 임대인 지위 승계
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 집이 팔릴 때 이 요건이 유지되고 있는지가 핵심입니다. 대항력이 있는 임대차의 주택을 매수한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 보증금 반환 의무도 원칙적으로 새 집주인에게 넘어갑니다. 임차인이 매매에 별도로 동의하거나 새 계약서를 작성해야만 승계되는 것은 아닙니다.
변경 사실을 알게 되면 확인할 점
등기부등본을 확인해 소유권 이전 여부와 새 소유자를 살펴보고, 임대차계약서·보증금 이체 내역·전입 및 점유 사실을 보관하세요. 새 집주인이 바뀌었다는 이유로 기존 보증금을 다시 지급할 필요는 없습니다. 다만 전입신고가 되어 있어도 실제 점유를 잃었거나, 소유권 이전 전에 대항력 요건을 갖추지 못했다면 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기명령 신청 여부도 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인과 계약서를 다시 써야 하나요?
임대인 지위가 법률상 승계됐다면 새 계약서 작성이 필수는 아닙니다. 다만 소유자 변경 사실과 보증금 액수, 계약 기간을 확인할 수 있도록 서면으로 정리해 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
전입신고만 해 두면 대항력이 생기나요?
아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 합니다. 전입신고 내역뿐 아니라 실제로 거주하며 점유했다는 점도 문제가 될 수 있으므로 이사 전후의 자료를 보관하세요.